상속주택 양도소득세 — 일반주택 비과세 특례와 중과 배제 기준

선순위 상속주택을 물려받고 상속개시 당시 이미 보유하던 일반주택을 먼저 양도하면, 상속주택은 없는 것으로 보아 일반주택에 1세대1주택 비과세를 적용한다. 이 특례는 상속개시 당시 피상속인과 상속인이 별도세대였음을 전제로 한다. 동일세대 구성원으로부터 상속받은 경우에는 원칙적으로 적용하지 않지만, 60세 이상 직계존속을 동거봉양하기 위해 각각 1주택 상태에서 세대를 합친 뒤 직계존속이 사망해 그 주택을 상속받은 경우는 예외로 인정한다(소득세법 시행령 제155조 ②).

공동상속주택은 소유자로 판정되지 않는 소수지분자를 주택이 없는 것으로 본다. 선순위 공동상속주택 소수지분이라면 기존 보유 여부와 취득 순서를 따지지 않고 일반주택 양도 시 비과세를 적용받을 수 있다. 다만 피상속인이 다주택자였다면 선순위 1채에만 주택수 제외 특례가 적용되고, 선순위가 아닌 소수지분은 주택수에 포함돼 비과세를 못 받을 수 있다. 상속개시 당시 일반주택이 없고 상속주택이 농어촌지역에 소재하는 등 요건을 충족하면 시행령 제155조 ⑦ 특례를 적용받을 수 있으며, 이 경우 취득 순서를 따지지 않는다.

중과세 쪽은 기준이 다르다. 단독상속 또는 주된 상속인 주택은 상속개시일부터 5년 내 양도하면 조정대상지역이라도 중과가 배제되고 일반세율이 적용되며, 선순위 상속주택에 한한다. 5년이 지나면 중과 판정 시 주택수에 포함돼 조정대상지역 일반주택 양도 시 1세대2주택 중과세율이 적용될 수 있다(기재부 조세법령운용과-922, 2021.10.28.). 반면 공동상속 소수지분은 지분 개수나 선순위·후순위와 무관하게 중과가 적용되지 않고 처분기한 제한도 없다(기재부 재산세제과-1188, 2022.09.22.). 동일세대원에게 상속받은 소수지분을 양도하는 경우에도 중과세율이 적용되지 않는다(기재부 재산세제과-1035, 2023.09.04.).

확인할 것은 상속개시 당시 별도세대였는지, 상속주택이 선순위인지, 본인 지분이 소유자 판정 기준상 소수지분인지, 그리고 상속개시일부터 몇 년이 지났는지다. 취득가액은 상속개시일 현재 상증법에 따라 평가된 금액이며, 감정평가 없이 상속세를 신고한 주택을 상속개시일부터 15개월 내에 매매계약을 체결하면 그 금액이 취득가액이 될 수 있다. 이때 매매금액이 상속세에 영향을 미칠 수 있다.

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