청담동 전세 26억 보증금, 집주인 파산으로 경매 재개 — 최저입찰가 14억원대

서울 강남구 청담동 전용면적 117.79㎡ 다세대주택이 6일 다시 경매에 부쳐졌다. 집주인이 지난해 7월 네 번째 입찰을 앞두고 회생 절차를 위해 집행정지를 신청해 경매가 멈췄으나, 지난해 12월 파산 선고를 받으면서 중단 당시 최저입찰가를 기준으로 절차가 재개됐다. 감정가는 28억7363만원이고, 응찰자가 없어 세 차례 유찰된 끝에 최저입찰가는 14억7129만원이다.

이 집에 거주했던 배우 서현진은 2020년 4월 보증금 25억원으로 전세 계약을 맺고 전세권을 설정했고, 2022년 3월 연장 때 보증금을 26억2500만원으로 올렸다. 집주인은 계약이 끝난 2024년 4월 보증금을 반환하지 못했고, 서현진은 같은 해 9월 임차권등기를 마친 뒤 집을 비웠다. 임차권등기는 보증금을 받지 못한 세입자가 이사한 뒤에도 대항력과 우선변제권을 유지하도록 하는 제도다.

서현진은 등기상 최선순위 권리자로 알려졌다. 경매 비용과 법적으로 먼저 갚아야 할 채권을 정산한 뒤 남은 매각대금에서 보증금을 우선 변제받는 순서다. 다만 현재 최저입찰가 수준에서 낙찰되면 경매 대금만으로 26억2500만원을 모두 회수하기는 어렵다.

보증금을 못 받은 세입자가 확인해야 할 지점은 두 가지다. 첫째, 집주인이 바뀌어도 기존 임대차계약을 인정받는 권리가 유지돼 있는지다. 이 권리가 남아 있으면 경매에서 못 받은 잔액을 낙찰자에게 청구할 수 있다. 둘째, 그 권리가 없다면 잔액은 기존 집주인에게 받아야 하며, 집주인이 파산한 경우 남은 재산을 다른 채권자들과 나눠 받게 되므로 전액 회수가 안 될 수 있다.

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