사업인정고시 없이 양도한 토지, 수용감면 적용 안 된다 — 다만 협의취득은 대법원 판단 달라
조특법 제77조 수용감면은 사업인정고시일(고시 전 양도는 양도일)부터 소급 2년 이전에 취득한 토지를 2026년 12월 31일 이전에 양도할 때 적용된다. 과세당국은 사업인정고시 절차 없이 도시개발사업 시행자나 지방자치단체에 양도한 경우를 감면 대상으로 보지 않는다. 다만 2026년 9월 대법원은 토지보상법이 적용되는 공익사업용 토지에서 사업인정 전 협의취득이 있었다면 별도 고시가 없어도 감면이 가능하다고 판단했다.
공익사업용 토지 수용감면(조세특례제한법 제77조)은 사업인정고시일을 기준으로 소급 2년 이전에 취득한 토지를 2026년 12월 31일 이전에 양도하는 경우에 적용된다. 고시일 전에 양도했다면 양도일이 기준이 된다. 대상 소득은 토지보상법이 적용되는 공익사업에 필요한 토지를 그 사업시행자에게 양도해 생긴 소득, 도시정비법상 정비구역(정비기반시설을 수반하지 않는 구역은 제외) 안의 토지를 사업시행자에게 양도해 생긴 소득, 토지보상법이나 다른 법률에 따른 수용으로 생긴 소득이다. 상속받은 토지는 피상속인이 취득한 날을 기준으로 2년 요건을 따진다. 여기서 말하는 사업인정고시는 토지수용법 제16조 및 이를 준용하는 법률에 따라 국토교통부장관 또는 위임받은 지방자치단체장이 고시하는 절차를 뜻한다.
쟁점은 이 고시 절차가 없었던 양도다. 사업인정고시 절차 없이 도시개발사업 시행자에게 토지를 양도한 경우 감면 대상이 아니라는 해석(사전-2025-법규재산-1024, 2025.12.29.)이 나왔다. 같은 취지로 한강유역환경청에 양도한 경우, 지방자치단체에 양도했으나 고시 절차가 없던 경우, 자연공원법상 공원사업 시행계획 절차 없이 공원관리청에 양도한 경우, 김해시청 매도 건 모두 감면 대상이 아니라고 봤다. 다만 양도 이후 사업인정고시가 된 경우는 제외된다.
방향이 갈리는 지점은 협의취득이다. 대법원은 토지보상법이 적용되는 공익사업용 토지라면 사업인정 전 협의취득 후 별도의 사업인정고시가 없어도 제77조 감면을 적용할 수 있다고 판단했다(대법 2026두30681, 2026.09.03.). 해당 사안은 군사시설 부지로 쓰이는 토지를 국방·군사시설부지 매입사업에 따라 공공용지 협의취득을 원인으로 대한민국에 양도한 건이다. 반면 협의취득이 아닌 일반매매라면 이 판례를 끌어오기 어렵다는 선례(대법 2018두65897, 2019.03.28.)가 있다.
감면율은 보상 형태에 따라 현금보상 15%, 채권보상 20%, 보상채권을 만기까지 보유하는 특약을 체결하면 35%(만기 5년 이상은 45%)로 나뉜다. 비자발적 거래라도 한도가 있어 1년간 2억원, 5년간 3억원까지만 감면된다. 토지를 넘긴 상대가 공공기관이라는 사실만으로는 요건이 채워지지 않으므로, 확인할 것은 사업인정고시가 있었는지, 없었다면 취득 원인이 협의취득인지 일반매매인지, 2년 보유 요건의 기산일(상속이면 피상속인 취득일)이 언제인지다.
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