서울 아파트 직거래 비중, 양도세·대출·세제 개편 발표 때마다 급등
올해 1~10월 서울 아파트 매매 5만4657건 중 직거래는 2822건(5.2%)으로, 건수는 지난해 같은 기간보다 12.7% 줄었지만 비중은 0.9%포인트 올랐다. 다주택자 양도세 중과 재개(5월), 대출 규제 강화 발표(6월 27일), 세제 개편안 발표(8월) 직후 달마다 직거래 비중이 직전월의 두 배 이상으로 뛰었고 9월에는 11.71%로 연중 최고를 기록했다. 전문가는 세 부담을 피해 급히 처분하려는 수요와 가족 간 거래가 일부 섞여 있다고 설명했다.
국토교통부 실거래가 공개시스템 집계를 보면 올해 1~10월 서울 아파트 매매 거래는 5만4657건, 이 가운데 직거래는 2822건으로 5.2%였다. 지난해 같은 기간은 전체 7만5484건 중 직거래 3233건(4.3%)이었다. 직거래 건수 자체는 12.7% 줄었지만 전체 거래량이 더 크게 감소해 비중은 0.9%포인트 높아졌다.
비중은 정책 변화 시점과 맞물려 크게 움직였다. 다주택자 양도세 중과가 재개된 5월 직거래 비중은 7.22%로 4월 3.69%의 두 배 수준이 됐다. 대출 규제 강화 발표(6월 27일) 직후인 7월에는 8.35%로 6월 3.30%에서 두 배 이상 커졌고, 세제 개편안 발표 다음 달인 9월에는 11.71%로 연중 최고치를 찍었다. 직전월은 5.11%였다.
제도 변화의 내용과 시점은 다음과 같다. 정부는 5월 9일 다주택자 양도세 중과 종료를 발표했고 이튿날부터 조정대상지역 내 다주택자 양도세 중과가 재개됐다. 2주택자는 기본세율에 20%포인트, 3주택 이상은 30%포인트가 가산된다. 6월 말 발표된 대출 규제 강화로 주택담보대출 한도와 자금 조달 여건이 까다로워졌다. 8월 세제 개편안에는 1주택 장기보유특별공제를 보유기간·거주기간 중심에서 거주기간 중심으로 재편하는 방안 등이 담겼다. 이 개편안은 발표 단계로, 보유 기간뿐 아니라 실제 거주 여부에 따른 세 부담 차이가 커지는 방향이다.
해당되는 사람은 조정대상지역에 주택을 여럿 둔 보유자, 매수 자금을 대출로 조달하려는 매수자, 장기보유특별공제를 염두에 둔 1주택자다. 직거래를 검토한다면 계약금·잔금 지급 일정, 토지거래허가 신청 대상인지, 소유권 이전 절차를 확인해야 한다. 권리관계 검토와 계약서 작성에 따르는 법률적 위험도 함께 따져볼 대상이다. 가족 간 거래는 명의 분산이나 저가 양도 형태로 이뤄지는 경우가 있어 증여·양도 관련 세무 판단이 별도로 걸린다.
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