배우자 명의 부동산, 실제 증여인지 명의신탁인지에 따라 양도·임대·상속 세금이 갈린다

부부 사이에 부동산을 배우자 명의로 옮긴 경우, 등기명의자와 실질 귀속자가 다르면 세금 관계도 달라진다. 의정부지방법원은 남편이 아내 명의로 아파트 소유권을 이전하면서 등기원인을 증여로 적었지만 실제로는 명의신탁이었다는 주장이 제기된 사건에서, 사실관계를 종합해 명의신탁 관계를 인정하고 증여세 부과처분을 취소했다(2025구합10606, 2026. 5. 26. 선고). 등기부에 증여로 기재돼 있다는 사정만으로 실제 증여가 있었다고 단정할 수 없다는 것이다. 토지와 건물은 상속세 및 증여세법상 명의신탁재산 증여의제 규정의 적용 대상에서 빠져 있어, 명의신탁이라는 이유만으로 증여세를 부과할 수는 없다. 다만 취득자금을 남편이 댔다는 사정만으로 곧바로 명의신탁이 되는 것도 아니고, 증여 의사와 자금 흐름, 부동산의 관리·사용관계를 함께 본다.

해당하는 사람은 과거 배우자 명의로 부동산을 이전했거나 명의신탁 관계가 있었던 경우다. 명의신탁이 인정되고 양도소득이 남편에게 실질적으로 귀속되면 등기상 양도인이 아내라도 남편에게 양도소득세 납세의무가 생길 수 있다. 조세심판원도 명의신탁된 토지 양도 사건에서 실질 귀속관계를 기준으로 판단해 명의자에게 부과된 양도소득세를 취소한 사례가 있다(조심 2025중3978, 2026. 2. 26.). 임대소득도 마찬가지로 임대차계약 체결·관리 주체와 임대료 수령·사용관계를 따진다. 반대로 실제 증여였다면 아내의 양도로 보되, 증여일부터 10년 이내 양도에는 소득세법 제97조의2 취득가액 이월과세가 적용될 수 있다. 상속 단계에서는 실질적 소유자인 남편이 사망했다면 아내 명의 등기만으로 상속재산에서 제외되지 않고(대법원 2014두43295), 명의수탁자인 배우자가 사망한 경우에는 명의신탁이 입증되면 수탁자의 상속재산에서 제외할 수 있다. 실제 증여였다면 상속개시 전 10년 이내 증여재산은 원칙적으로 상속세 과세가액에 가산될 수 있다.

확인할 것은 명의 이전 당시의 자금 계좌 흐름, 당사자의 의사, 부동산 관리자료, 임대료 수령내역, 매매대금의 귀속 같은 객관적 자료다. 세금과 별개로 부동산실명법도 본다. 현행법은 명의신탁을 원칙적으로 금지하면서 일정 요건을 갖춘 배우자 간 명의신탁에 특례를 두지만, 조세 포탈·강제집행 면탈·법령상 제한 회피 목적이면 특례가 적용되지 않을 수 있고 약정과 등기의 효력, 과징금 문제가 따를 수 있다. 부동산실명법 위반 여부와 증여세 과세 여부는 별개여서, 실명법상 허용되지 않는 명의신탁이라도 그 사정만으로 증여세를 부과할 수 있는 것은 아니다.

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