재건축 '1+1 분양', 2주택자로 과세 확정 — 종부세·양도세 부담에 신청 철회 늘어
재건축 조합원이 대형 한 채 대신 중소형 두 채를 받는 '1+1 분양'을 두고, 대법원이 2025년 5월 이들을 다주택자로 본 종부세 부과가 정당하다고 확정했다. 추가로 받은 전용 60㎡ 이하 주택은 소유권 이전고시일 다음 날부터 3년간 팔 수 없어 처분을 통한 조정도 막혀 있다. 세 부담을 이유로 1+1 분양을 포기하거나 취소하는 정비사업장이 늘면서 민간 임대주택 공급이 줄 수 있다는 지적이 나온다.
'1+1 분양'은 2013년 1월 도입된 제도로, 정비사업에서 기존 주택의 가치나 면적 범위 안에서 조합원이 아파트 두 채를 공급받는 방식이다. 큰 평형을 가졌던 조합원이 한 채에 살고 다른 한 채는 임대로 돌려 노후 생활비를 만드는 선택지로 쓰였다. 그런데 세무당국은 2021년부터 이들을 2주택자로 보아 종부세 중과세율을 적용했고, 2023년 5월 서울행정법원은 두 채를 받은 것이 자발적 선택이므로 1주택자와 같이 볼 수 없다며 조합원 패소로 판결했다. 2025년 5월 대법원 상고심에서도 다주택자 판단이 정당하다는 결론이 확정됐다.
해당하는 사람은 재건축·재개발에서 1+1 분양을 신청해 두 채를 보유하게 되는 조합원이다. 이들은 실거주 1주택자에게 주어지는 기본공제 금액과 세액공제, 납부 유예 대상에서 제외된다. 여기에 추가로 받은 전용 60㎡ 이하 주택은 소유권 이전고시일 다음 날부터 3년간 전매가 제한되므로, 세 부담을 줄이려 먼저 처분하는 방식도 쓸 수 없다. 2024년 5월 조경태 의원이 1+1 분양 주택 중 실거주 외 한 채의 양도소득세를 면제하는 조세특례제한법 개정안을 대표 발의했으나, 이는 발의 단계의 법안이다.
현장에서는 1+1 분양 신청이 줄고 있다. 조합원이 신청을 거둬 중대형 한 채로 돌아서면서 단지 전체 가구 수가 줄거나, 사업성을 이유로 조합이 1+1 분양을 취소하려다 조합원과 소송으로 가는 사례도 나온다. 1+1 분양이 사라지면 조합원이 임대로 내놓던 도심 소형 주택 물량도 함께 줄어든다는 우려가 제기되고, 양도세 감면이나 도시 및 주거환경정비법 개정을 통한 전매제한 완화 같은 보완이 필요하다는 의견도 거론된다.
1+1 분양을 신청했거나 신청을 검토하는 조합원이라면 확인할 항목은 세 가지다. 추가 주택의 전용면적이 전매제한 대상 기준에 들어가는지, 소유권 이전고시일이 언제로 예정돼 3년 제한이 어느 시점까지 걸리는지, 그리고 2주택자가 될 경우 종부세 기본공제와 각종 공제·유예에서 어떻게 달라지는지다. 조합의 분양 계획 변경이나 취소 결의가 진행 중인 단지라면 그 절차와 일정도 함께 살펴볼 사항이다.
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