주택용지 취득 5년 넘기면 종부세 추징 — 인허가 지연 사업장 최소 10곳
주택건설용 토지는 취득 후 5년 안에 사업계획 승인을 받아야 종부세 합산배제 특례가 유지되고, 기한을 넘기면 감면받은 종부세와 이자상당가산액을 함께 추징당한다. 대한주택건설협회 회원사 조사에서 이 기한을 넘겨 추징 위기에 놓인 사업장이 최소 10곳, 면적 8만여㎡로 집계됐다. 지난해 말 정당한 사유에 대한 예외 규정이 마련됐지만 금융 경색이나 도시계획 변경이 포함되는지를 두고 해석이 갈린다.
현행 세법은 주택건설용으로 취득한 토지에 종부세 합산배제 특례를 적용하되, 취득일로부터 5년 안에 사업계획 승인을 받는 것을 조건으로 둔다. 기한을 넘기면 그동안 감면받은 종합부동산세에 이자상당가산액을 더해 한꺼번에 추징된다. 정부는 지난해 말 천재지변이나 법령 제한 등 정당한 사유로 승인이 지연된 경우 추징하지 않도록 조세특례제한법에 예외 규정을 뒀으나, 업계는 금융 경색이나 도시계획 변경이 그 범위에 들어가는지 불분명하다는 입장이다.
해당되는 쪽은 사업계획 승인 전 단계에서 토지를 보유한 주택건설 사업자다. 대한주택건설협회 조사에서 5년 기한을 넘겨 추징 위기에 놓인 사업장은 최소 10곳, 면적은 8만여㎡로 집계됐다. 경기도 동부의 한 중소 시행사는 200억원에 매입한 주택 용지의 승인이 늦어져 연말에 최대 20억원의 종부세와 이자상당가산액을 추징당할 처지다. 2019년 경기 오산시 토지를 매입해 과세특례를 적용받았던 대형 디벨로퍼 A사는 인허가 지연으로 5년을 넘겨 29억여원을 추징당했고, 조세심판원 이의신청과 서울행정법원 부과취소 소송을 냈다. 분양 전까지 수입이 없는 사업자는 세금 일시 추징이 대출 약정상 기한이익상실 사유로 번질 수 있다는 점도 지적된다.
확정된 것과 논의 단계는 구분해 볼 필요가 있다. 5년 기한과 추징은 현행 제도다. 반면 협회가 2026년 5월 건의한 합산배제 기한 5년→7년 연장은 건의 단계이고, 행정안전부가 추진하는 사업승인 후 5년 내 준공하지 못한 토지의 재산세 분리과세 제한은 지방세제 개편 추진 중인 사안이다. 토지 보유 사업자라면 취득일 기준 5년 도달 시점, 승인 지연 사유가 예외 규정에 해당하는지, 추징 시 대출 약정의 기한이익상실 조항이 작동하는지를 확인 대상으로 삼을 수 있다.
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