전월세 안심신탁 임대인 모집 11월 4일 시작 — 보증금은 HUG에 예치, 입주는 2027년 1월부터

임대인·HUG·임차인이 3자 계약을 맺는 구조다. 임차인이 보증금 상당액(예치금)을 HUG에 내고, HUG가 이를 운용해 임대인에게 월 수익을 월세 형태로 주고, 계약이 끝나면 HUG가 임차인에게 예치금을 돌려준다. 예치금이 임대인을 거치지 않고 임대인에게 반환 의무도 없어, 임대인·임차인 사이에는 '보증금 없는 월세' 계약이 된다. 이 계약도 주택임대차보호법 적용 대상이어서 계약갱신청구권, 임대료 증액 제한 5%, 대항력이 같이 적용된다. 예치금은 계약금으로 10%, 입주 시 나머지 90%를 HUG 전용 계좌에 낸다.

임대인·임차인의 소득·자산 요건은 없다. 대상 주택은 유형 제한이 없으나 주택가격 20억원 이하, 기존 선순위 부채비율이 주택가격의 80% 이하여야 하고, 국세·지방세 체납 등은 가입이 제한된다. 예치금은 적정 전세 시세 이내로만 허용되며, 전세형(예치금 100%·월세 0원) 외에 준전세형(월세가 예치금의 1/240 미만)까지 보증부 월세형도 가입할 수 있다. 신청은 11월 4일부터 안심전세포털(khug.or.kr/jeonse)과 전국 HUG 지사에서 상시 접수하고, 요건 검증과 3자 계약·예치금 납부를 거쳐 2027년 1월부터 순차 입주한다. 계약은 HUG가 업무를 위탁한 법무법인 입회 아래 공인중개사 중개로 체결한다(법인임대사업자·LH 등 공공주택사업자는 예외).

수익률 연 4.35%는 이번 공고건의 세전 약정 수익률로, 시장 금리 등을 반영해 반기별 모집공고 때마다 제시하고 해당 계약과 갱신 때까지 같게 적용한다고 국토교통부는 밝혔다. 임대소득 세액 50% 감면과 감면 세액에 붙는 농어촌특별세 비과세는 조세특례제한법·농어촌특별세법 개정이 필요한 사항으로 '추진' 단계다. 국토교통부는 2027년 발생 임대소득이 2028년 5월 신고되는 점을 감안해 신고기간 전까지 법 개정을 마칠 계획이라고 밝혔다. 주택연금 가입자의 실거주 의무 예외도 '계획'이고 세부 요건은 추후 별도 발표 예정이다. 공실 시 최대 2개월 치 월 수익 지급은 후속 안심신탁 계약을 맺는 경우에 한하며, 합의로 중도 해지한 경우는 지원되지 않는다. 예치금 반환 때 임대인이 합리적인 사유로 이의신청하면 일부를 HUG가 유보하고, 계약 종료일로부터 2개월 내 합의가 없으면 관할 법원에 공탁한다.