장위뉴타운 공공 vs 민간 재개발, 어디까지 왔나 — 9구역은 2029년 착공 목표, 15구역은 통합심의 통과

재개발은 낡은 집을 새 아파트로 바꾸는 사업이에요. 이 사업을 공공기관(LH 같은 곳)이 맡는 방식과 주민들이 만든 조합이 맡는 민간 방식이 있는데, 정부는 공공재개발에, 서울시는 민간재개발에 힘을 싣고 있어요. 서울 성북구 장위뉴타운은 2005년 15개 구역에서 시작된 서울 최대 재개발 사업이고, 지금은 8·9구역이 공공, 13-1·13-2·14·15구역이 민간 방식으로 추진 중이에요.

공공 쪽인 장위9구역은 2017년 정비구역에서 해제됐다가 2021년 공공재개발 후보지가 됐어요. 2023년 12월 재정비촉진계획이 결정되고 이듬해 1월 LH가 사업시행자로 지정됐으며, 지난해 4월 DL이앤씨·현대건설 컨소시엄이 시공사로 뽑혔어요. 약 8만4000㎡에 최고 49층 2230가구 계획이고, 지난달 통합심의를 신청했어요. LH는 용적률을 약 250%에서 300%로 높여 200가구 이상을 더 확보했고 가구당 5000만원 이상 주민 부담을 줄일 수 있다고 설명했어요. 회사채 금리가 약 3.8%로 민간 PF(프로젝트파이낸싱, 사업비 대출)보다 낮다는 점도 내세워요. 다만 2230가구 중 763가구(34.2%)가 임대주택이에요.

민간 쪽인 장위15구역은 2018년 해제됐다가 주민 소송에서 2021년 대법원 승소로 되살아났고, 2022년 3월 조합 설립, 지난해 11월 현대건설 시공사 선정, 올해 5월 서울시 통합심의 통과로 이어졌어요. 성북구가 공람한 재정비촉진계획 변경안을 보면 장위동 233-42번지 일대 18만7669㎡에 지하 8층~지상 36층 3311가구를 짓고, 그중 임대주택은 676가구(약 20%), 분양주택은 2635가구예요.

숫자는 대부분 LH 설명과 성북구 공람안, 조합 목표에서 나온 것이라 아직 계획 단계예요. 서울에서 공공재개발로 착공한 곳은 아직 한 곳도 없어요. LH는 신설1구역이 내년, 거여새마을구역이 2028년 착공 예정이라고 설명했어요. 정부가 법적 상한 용적률을 1.3배까지 높이는 방안을 추진하고 있지만, 절차상 장위9구역이 해당될지는 정해지지 않았어요.